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楼市“强刺激”效果年底见分晓

【铝道】从 不刺激 到 强刺激 ，楼市调控风云变幻。

国庆节前的较后一个工作日，央行、银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》)，此前被市场各方所猜测的 房贷新政 靴子终于落地。这被认为是利好楼市的一针强心剂。

除一线城市外，地方几乎已全面取消楼市限购， 不刺激 的解读也被楼市 强刺激 所否定。所有意图都非常明显 极力促进楼市回暖。那么，楼市未来走势如何，是否会很快回暖反弹呢？

年内较强刺激

9月30日，央行和银监会发布了对市场有重大利好的《通知》，相比之前地方政府出台的楼市松绑措施，《通知》影响更为广泛，这也是年内较强的楼市刺激措施。同日，北京市也调整了普通住宅标准。但之后北京国庆长假楼市签量仍然走低，二手房签量更是创2009年以来同期的新低。

根据伟业我爱我家市场研究院统计，国庆节前6天，北京市住宅签量为510套，同比下滑38.3%，这一数值仅比2012年同期的454套稍高，为2009年以来第二低值。其中，住宅新房签472套，同比下滑39.7%；二手房签量仅为38套，同比下滑1空气发生器3.6%，为2009年以来同期的新低。

《通知》明确指出，贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款较低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定；银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

值得一提的是，《通知》还明确，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；在已取消或未实施 限购 措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款使摆杆恢复到中间位置比例和贷款利率水平。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，此次 房贷新政 的发布，事实上是以房贷还清为前提解除了限贷，并且首次明确了对合理的改善型住房需求的信贷支持政策。利好之后的国庆楼市成交显著走低表明，在未确定商业银行具体执行力度的情况下，市场购房人群出现了较为明显的短期观望情绪。

同时胡景晖表示， 房贷新政 对于目前低迷的房地产市场来说，无疑是一个重大利好，但是市场各方也不应过于乐观，其设置的多重限制条件，尤其是目前限购政策并未退出的北上广深等一线城市，使得拥有二套房以上的人群依然不能获得贷款资格，因此，此次 房贷新政 的实际效果各方不应过于乐观，仍需理性看待，其实际影响仍有待市场观察。

年底见分晓

进入下半年以来，地方经济下滑进一步加剧，在百城房价连续5个月下跌、且跌幅扩大之时，管理层在9月较后一天终于出手松绑楼市限贷。但是从本报了解的情况来看，黄金周期间，全国房地产市场虽然冷热不均，但总体波动不大，表现平稳。

对此，有分析认为，这是因为 十一 期间缺乏信贷政策放松之后的细则出台，很多购房者都在等待。购房起重工具者现在很关注的是在年底之前是不是会再次看到房价的反弹？

对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，就全国而言，年底可能看不到全面的反弹。这次房贷放松会刺激需求，但是库存压力非常重，房价的涨还是跌要看供求关系。信贷放松刺激需求，但是还要看需求的增幅螺钉会不会超过库存的增幅。假如库存回落了，是有利于房价慢慢止跌反弹的。少数城市，类似一线城市和少数的二线城市的库存量并不是特别高，去化周期也不是特别长，这种城市一旦需求开始释放，政策利好出来之后，年底有可能房价开始止跌反弹。

但是他指出，对于大多数的三线、四线城市，包括部分的二线城市，年底还看不到明显反弹，可能要等到明年某个季度可能会出现全国性的房价见底中国仍处于工业化、消息化、城镇化、市场化、国际化深切发展阶段反弹。

胡景晖基本也持类似的观点，他认为，由于 房贷新政 涉及的人群较广，一二三线各不同城市也存在自身的实际市场特征，其在未来对于楼市成交量实际影响的释放，将随着各商业银行具体的执行情况而落地，这一过程短期内预计难以看到效果，但在四季度的几个月内，效果将逐步释放。受这一因素影响，四季度和春节前楼检验仪器市成交量的复苏将可以预期。

胡景晖说，如果各大商业银行能够积极响应央行房贷新政，那么对于部分合理的自住型和改善型购房人群来说，四季度和春节前这段时间都将是不错的置业好时机。

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